▲ 서동용 변호사

다른 지역에 비해 공공건설임대주택이 유달리 많은 편인 광양시가 요즘 분양전환문제로 시끄럽다. 임대주택법에 따라 건설된 공공건설임대주택은 임대의무기간이 지나면 분양전환을 하게 되는데, 일정한 요건을 갖춘 임차인은 우선분양을 받을 수 있다. 분양전환가격은 법령이 정하는 방식에 따라 결정되는 것으로서 일반 거래시세보다 상당히 낮다. 공공임대주택 자체가 임대의무기간이 지난 후 싼 가격에 분양함으로써 서민들의 내 집 마련의 꿈을 실현해 줄 목적으로 국민의 세금으로 마련된 기금이 투입되어 건설된 아파트이기 때문이다.

광양에 있는 임대아파트 중 이미 분양전환이 이뤄진 곳은 중마동 송보5차, 송보6차, 태안노블리안, 광양읍 덕진광양의봄 아파트 등이다. 그런데 작년에 분양전환이 이뤄진 중마동 송보5차와 태안노블리안의 경우 우선분양에서 제외된 세대의 일부가 이미 재판을 시작했고, 일부는 소송을 준비 중이다. 최근에 분양전환 된 광양읍 덕진광양의봄 아파트도 비상대책위원회를 꾸려 집회를 여는 한편 소송을 준비하고 있다.

우선분양에서 제외된 임차인들이 반발하는 이유는 임대사업자들이 임대주택법이 정하는 우선분양요건을 지나치게 좁게 해석하기 때문이다. 임차인에게 우선분양전환권이 없다고 하는 경우 임대사업자는 나중에 그 아파트를 훨씬 비싼 가격에 팔아 차액을 챙길 수 있기 때문에 요건을 좁게 해석하려는 것이다.

우선분양요건과 관련하여서는 계속거주 요건을 갖추었는지, 무주택자인지 여부 및 가족 중 일부가 주택을 소유한 경우의 처리, 선착순분양자인지 여부 등 여러 가지 법률적 쟁점들이 있는데, 가장 빈번하게 문제가 되는 것은 법률이 정하는 기간 동안 임대주택에 계속 거주하였는지 여부라 할 수 있다. 예컨대 임차인이 임대주택에 입주하여 실제 거주하면서도 개인적 사정에 따라 전입신고를 늦게 하거나, 주소를 일시 다른 곳으로 이전하였다가 돌아온 경우에 우선분양자격을 갖췄다고 볼 수 있는지 등이 문제되는 것이다.

그런데 임대주택법은 전입신고가 아니라 일정 기간 ‘거주’하는 것을 우선분양의 요건으로 하고 있으므로, 전입신고가 늦었더라도 실제 거주하였다면 우선분양권에 문제가 없다고 보아야 한다. 전입신고는 실제 거주했음을 증명하는 강력한 징표라 할 수 있지만, 전입신고가 되어 있지 않았더라도 실제 거주하였다는 다른 증거가 있으면 계속 거주를 인정해야 하는 것이다. 그러나 임대사업자들은 면밀히 따져 보지도 않고 계약 후 일정기간이 지나 전입신고를 한 세대를 일률적으로 제외하려 한다.

또한 주택임대차보호법 상 임차인이 일시 전출한 사실이 있더라도 다른 가족들이 계속하여 그 주택에 주민등록을 둔 채 점유했다면 임차인이 계속 점유한 것으로 보는 것이 대법원의 확립된 판례이므로, 임대주택의 임차인 혼자서 일시 다른 곳으로 전입 한 사실이 있더라도 다른 가족들이 주민등록을 그대로 둔 채 계속 거주했다면 분양전환에 있어 계속 거주 요건을 갖추었다고 보아야 한다. 이 경우도 임대사업자들은 대법원 판례를 무시하면서까지 우선분양대상에서 제외하려 하고 있다.

그밖에도 임대사업자들은 임대주택법이 정하는 선착순분양의 의미를 지나치게 좁게 해석하거나 혼인해 따로 사는 과년한 자식들의 주택소유를 문제 삼기도 한다.

심지어 우선분양요건을 좁게 해석한 후 마치 안 되는 것을 선의로써 해주는 것처럼 하며 선심 쓰듯 우선분양대상에 끼워주고 따로 추가요금을 받는 경우도 있다. 대법원이 이미 승인받은 분양전환가격보다 더 받은 돈은 당사자 간 합의가 있었더라도 그 범위에서 무효라고 명백히 판시하였음에도 그렇게 하는 것이다.

위에서 말한 내용들은 임대주택법의 규정내용과 취지, 법원 판례 등에 비추어 봤을 때 소송에서 임차인들에게 유리한 판결이 선고될 가능성이 커 보인다. 우선분양에서 제외되자 앞서 재판을 시작했던 임차인들의 경우도 법률전문가와의 상담을 통해 소송결과에 대한 상당한 확신을 가지고 소송을 제기하였던 것으로 알려져 있다.

공공건설임대주택의 기본 취지를 망각한 채 이익만 추구하는 임대사업자들로 인해 이래저래 광양시의 2019년도 봄이 시끄럽게 시작되고 있다.

저작권자 © 광양시민신문 무단전재 및 재배포 금지