광양지역 거의 모든 임대아파트가 분양전환 과정에서 갈등을 빚고 있는 가운데, 지난해부터 지역 임대아파트가 분양전환 현장에 함께하면서 주민과 함께 문제 해결에 나서고 있는 서동용 변호사를 만나 지역에서 진행 중인 임대아파트 분양전환에 대한 의견을 들었다. <편집자 주>

▷광양은 다른 지역에 비해 공공건설임대주택이 유달리 많은 편이다. 먼저 임대주택 분양전환에 대해 설명해 달라

◁임대주택법에 따라 건설된 공공건설임대주택은 임대의무기간이 지나면 분양전환을 하게 된다. 임대의무기간은 통상 5년인데, 5년이 지나 분양전환을 할 때에 일정한 요건을 갖춘 임차인은 우선분양을 받을 수 있다. 이 우선분양을 받을 자격에 대한 해석 때문에 임대사업자와 임차인 간에 분쟁이 발생하는 것이다. 분양전환가격을 정하는 방식은 법령에 자세히 나와 있는데, 건설당시의 공사원가와 현 시세의 중간 정도에서 분양전환가격이 결정된다. 시세보다 상당히 싸게 아파트를 구입하는 것이다. 이 때문에 임차인은 우선 분양을 받기를 원하고, 임대사업자 입장에서는 우선 분양대상이 안 된다고 한 후에 일반 시세에 맞게 파는 것이 훨씬 유리해지는 것이다.

▷결국 더 싸게 사려는 사람과 비싸게 팔려는 사람 사이의 분쟁의 여지가 있겠다.

◁이 문제를 바라볼 때는 공공임대주택이 임대의무기간이 지난 후 싼 가격에 분양함으로써 서민들의 내 집 마련의 꿈을 실현해 줄 목적으로 국민주택기금을 투입하여 지은 아파트라는 점을 감안해야 한다. 기금은 세금으로 조성된다. 따라서 공공건설 임대주택은 임대사업자들이 아니라 임차인의 이익을 우선으로 우선 분양이 이뤄져야 한다. 이 문제를 두 경제주체 간 이익 다툼으로만 바라볼 수 없는 이유가 여기에 있다.

▷우선 분양전환과 관련해 소송이 줄을 잇고 있다고 들었다.

◁작년과 올해 사이에 광양시에 있는 임대아파트 중 분양전환이 이루어진 곳은 중마동 송보6차, 송보5차, 태완노블리안, 광양읍 덕진광양의봄, 송보7차 등이다. 광양읍 오네뜨 아파트도 올해 분양전환이 이루어질 것으로 보인다.

그 중에서 중마동 송보6차는 큰 갈등 없이 분양전환이 마무리 됐다. 반면 송보5차는 분양 전환 후 일부 세대가 우선 분양에서 탈락된 것에 불복해 서울중앙지방법원에 소송을 제기하여 최근 일부 승소판결이 선고 되었고, 일부는 제가 소송대리를 하여 광주지방법원 순천지원에 소를 제기한 상태다. 태완노블리안의 경우 우선 분양에서 탈락한 세대들이 소송을 제기한 상태이고, 또 다른 일부는 분양 승인가 외 추가로 지급한 돈의 반환을 구하는 소송을 제기했다. 광양읍 덕진광양의봄 아파트의 경우 우선분양에서 제외된 세대들이 비상대책위원회를 구성해 기존의 분양대책위원들을 탄핵하는 등 주민들 사이에 심각한 갈등이 있었다. 더욱이 덕진종합건설이 우선분양에서 탈락한 세대들을 다른 임대사업자에게 팔아 버림으로써 임차인들의 불안감이 가중됐다. 비대위를 중심으로 소송을 통한 권리구제가 시작되어 현재 대부분의 세대에 대해 처분금지가처분이 이뤄진 상태다.

▷덕진광양의봄 아파트의 가처분에 대해 좀 더 자세히 설명해 달라.

◁임대주택법에 의하면 공공건설임대주택을 분양전환 할 때 시장, 군수, 구청장의 승인을 얻어 분양가를 결정한다. 임대사업자가 마음대로 분양가를 정하지 못하도록 한 것이다. 반면에 임차인 중에서 우선분양 자격이 있는지 없는지 여부를 판단하는 것은 전적으로 임대사업자의 판단에 맡겨두고 있다. 이러다보니 임대사업자들이 법률을 자신들 편의대로 해석해 자격이 되는 사람도 배제해 버리는 경우가 비일비재하다. 임차인에게 우선분양 자격이 없다고 한 후에 이를 비싸게 팔기 위해서다. 이러다보니 임대사업자가 임의로 우선 분양 자격이 없다고 제외해 버린 임차인들은 소송을 통해서 자격을 인정받을 수밖에 없다.

그런데 잘 아시는 대로 소송은 끝날 때까지 상당한 시간이 걸린다. 임차인이 우선 분양자격을 다투며 소송을 제기했는데, 임대사업자가 그 동안에 다른 사람에게 팔아버리면 향후 소송에서 승소하더라도 그 집의 소유권을 찾아오기 어려울 수 있다. 이를 대비해 법원의 결정으로 현 소유자가 이를 다른 사람에게 팔지 못하도록 묶어 두는 것이 부동산처분금지가처분이다.

▷처분금지가처분을 해두면 다른 사람에게 팔 수 없는 것인가.

◁양도, 저당권·전세권·임차권의 설정 기타 일체의 처분행위를 하지 못한다는 법원의 결정을 받아 그 내용을 등기한다. 등기부등본을 떼어 보면 누구나 그 내용을 알 수 있기 때문에 그 부동산을 매수하는 사람이 없게 된다. 설령 매수하더라도 가처분권자가 가처분 당시의 소유자를 상대로 소송을 제기해 승소판결을 받게 되면 가처분 이후에 소유권을 취득한 사람은 권리를 잃게 되는 것이다.

▷덕진광양의 봄 아파트의 경우 가처분등기가 된 세대가 몇 세대인가.

◁가처분 과정에서 우여곡절이 많았다. 소송을 진행하겠다고 신청한 세대가 총 126세대였다. 서류를 모두 검토한 끝에 가처분 결정이 분명히 될 것으로 생각되는 102세대에 대해 우선 가처분신청을 했고, 법원에서 가처분 결정을 해 주었다. 그런데 이 중 일부는 쉽게 가처분등기까지 된 반면 일부는 법원의 결정에도 불구하고 등기가 가능한지 여부에 대한 법률적 논쟁이 생겨 등기가 늦어졌다. 그리고 이렇게 등기가 늦어진 틈을 타 임대사업자가 일부를 다름 사람에게 팔아버렸다. 이 때문에 동일한 세대에 대해 여러 번 가처분신청을 하게도 되었는데, 지금은 검토 중인 세대 포함 몇 세대를 제외하면 모두 가처분등기까지 마쳐져서 권리보호에 문제가 없다.

▷광양읍 송보7차 아파트는 분양전환 절차가 진행되지 않아 입주민들이 애를 태우고 있다고 들었다.

◁송보7차 아파트은 2011년 중순에 입주를 한 아파트다. 임대의무기간 5년이 지난 2016년 중순경 분양전환이 가능했으나 여러 가지 이유로 분양전환이 이루어지지 않았다. 이렇게 분양전환을 하지 않은 동안 건설사인 송보건설이 아파트를 통째로 또 다른 임대사업자인 정기산업에게 양도했다. 이후 정기산업은 차일피일 분양전환을 미루더니 주민들의 요구가 거세지자 급기야 2018년 광양시에 분양전환신청을 했으나, 광양시의 서류보완요구에 응하지 않다가 스스로 신청을 철회했다. 분양전환 절차가 중단된 것이다. 사정이 이렇게 되자 이번에는 임대주택법의 관련규정에 따라 임차인들이 분양전환신청을 했다. 임대사업자가 분양전환을 하지 않은 경우 임차인 2/3 이상의 동의를 얻으면 임차인들이 분양전환신청을 할 수 있다. 그리고 광양시는 마침내 2019년 4월 19일 분양승인을 했다. 광양시의 분양승인이 이뤄졌으므로, 마땅히 분양전환 절차가 진행되어야 하는데, 임대사업자는 분양전환 절차를 진행하지 않은 채 임대차계약 갱신만을 요구하고 있다.

▷계속 분양전환절차를 밟지 않으면 어떻게 되는 것인가.

◁임대주택법 제21조 제8항은 “임차인이 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 4개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다”라고 정하고 있다. 분양전환 승인 후 4개월이 지나면 우선 분양 자격이 있는 임차인들은 광양시장이 승인한 분양전환가격에 나에게 팔라고 요구할 수 있게 되는 것이다. 요구하고 응하지 않으면 소송을 통해 해결할 수 있다. 덕진광양의봄 아파트의 경우처럼 송보7차 아파트도 처분금지가처분을 하고, 소송을 제기할 것이다.

▷우선분양자격이 있는 임차인들이 소송에서 승소하더라도 국민주택기금 채무 등 따로 풀어야 하는 문제가 남는 것으로 알고 있다.

◁공공건설임대주택의 건설 당시 은행에서 대출받은 국민주택기금 채무가 남아 있고, 이 채무를 담보하기 위해 각 세대별로 근저당권이 설정되어 있다. 우선 분양 자격이 있는 임차인이 매도청구권을 행사하는 경우 분양 승인가와 임대보증금의 차액을 임대사업자에게 지급하면 임대사업자가 자기 돈을 더해서 국민주택기금 채무를 변제하고 근저당권을 풀어주어야 한다. 이는 엄연히 임대사업자의 채무이기 때문에 정기산업이 해결해야 한다.

▷그 문제 때문이라도 분양가에 얼마간의 돈을 더 얹어주고 분양전환을 받는 것이 문제를 간단히 해결하는 방법 아니냐는 의견을 가진 사람도 있다.

◁분양승인가보다 많은 돈을 받는 것은 임대사업자 입장에서는 불법행위가 되기 때문에 법률가인 저로서는 그 문제에 대해 의견을 개진할 수 없다. 주민들이 논의해서 결정을 할 문제다.

▷덕진광양의봄, 송보5차, 송보7차 등 광양지역에서 발생한 여러 임대아파트 문제에 관여하고 있는데, 변호사 업무로만 접근하는 것 같지 않다. 특별한 계기라도 있는 것인가.

◁광양시에서 임대아파트의 분양전환 관련한 분쟁이 본격화된 것은 지방선거를 앞둔 작년 5월 경이라고 볼 수 있다. 중마동 송보5차 아파트의 임대사업자가 임의로 수많은 임차인들에게 우선 분양전환 부적격 통보를 하자, 우선 분양을 바라보고 이 아파트에 입주하였던 임차인들이 지방선거에 출마한 유력 광양시장 후보들을 찾아가 대책마련을 촉구했다. 저는 당시에는 개인적 사정 때문에 그 문제에 깊이 관여할 수 없었는데, 지방선거가 끝난 후 광양읍 송보7차 아파트 주민들이 저를 찾아와 상담을 하면서 지속적으로 자문을 하게 됐다. 이 과정에서 많은 공부를 하게 됐다. 무엇보다 송보7차 아파트 분양대책위원들이 저보다 더 깊이 있게 공부를 해 제가 오히려 배운 것이 많다. 그러다가 덕진광양의봄 아파트 분양전환 문제가 발생했고, 비대위 구성 당시부터 함께해 지금에 이르고 있다.

임대아파트 주민들에게는 재산권과 관련해 중요한 문제가 당장 눈앞에 닥쳐 있는 형국이다. 이렇게 눈앞에 중요한 문제가 닥치면 누군가와 논의하고 전문가로부터 도움을 받을 수 있어야 한다. 마침 광양시에 변호사사무소를 둔 제가 시민들과 함께 할 수 있게 되어 저는 오히려 행운이라고 생각하고 있다.

▷얼마 전 정인화 국회의원이 임대아파트 문제를 입법적으로 해결하기 위해 공공주택 특별법 개정안을 대표발의 했다고 밝혔다. 법률 개정을 통해 광양시민들이 직면한 문제를 해결할 수 있다고 보는가.

◁국회 의안정보시스템에는 정인화 의원 등 17인이 공동발의 한 공공주택 특별법 일부개정법률안이 소개되어 있다. 우선 분양전환 대상이 되는 임차인의 자격요건을 구체적으로 규정하고, 공공주택사업자가 임대의무기간이 지나 분양전환하기 전에 공공임대주택을 매각하는 경우 공공임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장의 승인을 받도록 하며, 분양전환 공공임대주택의 소유권보존등기에 임대의무기간, 매각제한 등에 관한 사항을 부기등기 하도록 하는 등의 규정이 포함된 내용이다.

아쉬움이 없지 않지만 제안이유만 보면 괜찮은 법률안으로 평가할 수 있다. 그러나 현재의 국회상황 등을 고려하면 이 법률안이 20대 국회에서 통과될 가능성은 그다지 커 보이지 않는다. 언제 통과될지도 모르는 개정법률안만 바라보고 있을 수는 없는 일이다. 지역의 정치권이 조금 더 현실적이고 실질적 도움을 되도록 노력해야 한다고 생각한다.