최근 광양 아파트 가격이 고공 행진을 이어가고 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 광양 집값은 3.72%나 오르대며전 에 이어 전국에서 두 번째로 높은 가격상승률을 기록했다. 시군구 기준 상위 10곳 중 유일하게 광역시나 수도권 지역이 아니었다. 특히 지난 1년간 전남의 아파트 가격이 3.3㎡(1평)당 평균 531만원에서 544만원으로 2% 오른 반면, 우리 지역은 372만원에서 399만원으로 7%나 올랐다.

이에 광양시민신문은 8주년 창간 특집으로, 광양 아파트 건축현황 및 가격 추이를 분석해 앞으로의 전망을 예측하자는리 를 마련했다. 결론부터 말하자면 광양은 인구 증가 대비 세대수 증가폭이 크고, 젊은 도시인데다 산단으로 인한 일자리 공급이 꾸히준 이뤄지면서 외지인 유입에 따른 주택 수요가 꾸준히 증가해 온 것으로 분석된다.

특히 20년 이상 노후 주택 비중이 전체 보급된 주택의 50% 가량을 차지하고 있으며 전체 세대의 60%이상이파 아트에 거주하고 있다. 여기에 주민 소득 수준이 전국 평균을 훨씬 웃도는 것으로 미뤄 앞으로도 신축 주택에 대한 수요가 높을 것으로 보인다. < 편집자주>

◇인구 현황

광양시 주요통계에 따르면 2019년 12월 31일 기준 광양시 총 인구는 외국인 포함 15만8443명이다. 2014년 15만3670명, 2015년 15만5115명, 2016년 15만7178명으로 2014년부터 2016년까지는 꾸준히 해마다 1000명 이상씩 증가폭을 보였다. 그러나 최근 2년 사이 인구 증가폭이 둔화해 2017년 15만7406명, 2018년 15만8168명, 2019년 15만 8443명으로 15만8000여명 선을 상회하고 있다.

세대수는 2014년 5만8698세대를 기록한 이후 2016년 6만1487세대, 2018년 6만4186세대, 2019년 6만5725대 등 꾸준히 증가하고 있다. 인구는 소폭 상승했지만 세대 독립, 1인 가구
증가 등으로 세대수는 매년 1000세대 안팎의 상승폭을 보이고 있다. 우리 지역은 평균연령 40.8세를 기록하며 전남에서 가장 젊은 도시다. 전국 평균 연령은 42.6세, 전남 평균 연령은 46.2세다. 인근 도시인 여수시는 44세, 순천시는 42세다.

◇주택 보급 현황

광양시 주요통계에 따르면 우리지역 주택보급율은 지난해 12월 기준 105.57을 기록했다. 주택수 6만9383호에 단독주택은 2만2014호, 아파트 4만1357호, 연립주택은 3619호, 다세대
744호, 기타 1649호가 보급중으로, 아파트가 60%정도의 비중을 차지하고 있다.

20년 이상 노후화 주택은 총 3만2366호로 총 주택의 46.6%를 차지했다. 20~30년 미만 주택은 1만9638호였으며, 아파트가 1만5276호로 가장 많았다. 단독주택 2864호, 연립주택 924호, 다세대 200호, 기타 374호였다. 30년 이상 노후화 주택은 1만2728호로 단독주택이 6881호로 가장 높은 비중을 차지했고 아파트는 3646호, 연립주택 2029호, 다세대 38호, 기타 134호
순이었다.

빈집은 국가통계포털 주택총조사에 따라 2018년 기준 단독주택 2091호, 아파트 6294호, 연립주택 643호, 다세대 181호, 기타 125호 등 총9334호로 집계된다.

◇공동주택 공급 역사

1. 80년대 후~90년대 초‘ 태동기’ 광양읍, 광영동, 금호동 중심

가장 오래된 아파트는 1985년 광양읍에 준공된 백운아파트다. 다음해에는 광양읍 목성아파트, 광동맨션, 금호동 장미아파트가 지어졌고 1987년에는 광양읍 부영아파트와 주공칠성1·2단지, 태인동광아파트가 들어섰다. 1988년에는 금호동 동백아파트, 1989년에는 옥곡의 전화국 아파트, 광양읍 동원아파트와 화진그린맨션, 광영동 로데오아파트가 들어섰으며 이때 처음 중동에 주공1차 아파트가 건축됐다.

1990년도에 들어서면서 광양읍과 광영동, 금호동 일대에 우후죽순처럼 아파트가 늘어갔다. 1990년 광양읍 영진맨션, 주공칠성3단지, 우림아파트, 광영주공, 광영목우, 옥곡면 화진아파트, 중마동 동광1차 아파트가 들어섰다. 1991년에는 광영 현대1차 아파트, 광양읍 우림중앙, 오성타워, 삼보그린, 우림장미빌라, 동아그린맨션, 신광맨션, 맥시멈빌라 등이 세워졌다.

1992년에는 광양읍 우림수정, 서광맨션, 삼익아파트와 중동 동광2차, 선우, 금호동 사랑 아파트, 광영상아, 광영가야, 광영 현대2차가 준공됐으며 1993년에는 금호동 초원, 송죽, 광양읍
삼보타워맨션이 모습을 드러냈다.

2. 1990년대 중후반, 중동과 용강의 등장

광양읍과 중동으로 집단 거주지가 양분되는 시대가 시작된 것은 1994년부터다. 중마시영, 중동 주공2차, 남양, 무등파크 등이 이때 지어졌다. 1995년에는 태인동 선미아파트, 1996년에는 덕례오성아파트와 중동 태영1차아파트, 1997년에는 광양읍 부성아파트가 건설됐다. 1998년 광양읍에는 양지아파트와 계원아파트가, 중동에는 성호1차, 금광, 태영2차, 다음해인 1999년에는 광양읍 대림, 상아아파트, 중동 성호3차 아파트가 건립됐다.

밀레니엄 시대인 2001년 광양읍 용강에 창덕1·2차 임대아파트가 들어서면서 새로운 택지지구의 형성을 알렸다. 같은 해 광양읍 영신아파트와 중동 호반아파트가 분양됐다.

3. 2000년대, 중동권역 확장…마동의 등장

2002년에는 광양읍 매화주공, 효성 아파트가 건축되고, 마동 금광블루빌의 등장하면서 동광양 택지지구가 중동, 마동, 금호동 등의 세 중심축으로 형성되는 신호탄을 쐈다.
2003~2005년에는 중동에 대단지인 성호2차 아파트와 우봉카이스트빌, 대광로제비앙이 마동에 송보1·3차 아파트가 지어졌다. 같은 기간 광양읍에는 효성아파트, 용천파크빌이 세
워졌다. 2007년부터는 마동 주공아파트를 시작으로 다음해에는 마동 송보 5·6차, 2009년 송보2차가 지어졌다. 2008년 광양읍에 는 e-편한세상이 들어섰다.

4. 2010년대 마동과 용강, 덕례권역 확장

2010년에는 광영동 브라운스톤가야, 중동 써니밸리가 2011년에는 용강 송보7차, 중동 태완노블리안, 진아리채1차가 건축됐다. 2012년에는 덕례리 수시아, 마동 우림필유가 2013년에는 광
양읍 안애가 꿈꾸는집과 덕진 봄, 스카이뷰, 광영부영 1·2차, 마동 신원아르시스, 중동 대광로제비앙2차 등이 생겼다. 2014년 용강 남해오네뜨, 마동 노르웨이숲, 중동 대광로제비앙3차, 노블레스시티가 완공됐다. 2016년 중동 e-편한세상, 마동 자연애, 마동 덕진봄1·2차가 들어섰고, 2017년 중동 진아리채2차, 2018년 마동 콤팩트시티, 2019년 덕례 흥한 에르가 등이 준공됐다.

◇10년간 아파트 가격 지수 변화

한국감정원이 발표한 아파트 매매가격지수를 보면 2017년 11월을 기준으로 100으로 놓고 봤을 때 2010년 94.83을 기록했다. 2010년까지는 우리 지역 아파트가 소형 평형의 임대 아파트 위주로 형성되다보니 단지 주거목적으로 인한 구매 요인이 강하게 작용, 가치의 변동폭이 크지 않았던 것으로 분석된다. 당시 입주를 시작했던 송보 아파트나 브라운스톤가야, 써니밸리 등은 ‘공급가가 비싸다’는 판단에 입주 후 몇 년이 지나도 주인을 찾지 못해 최초 분양가보다 가격을 낮춰 팔기도 했다.

그러다 △2011년 106.89 △2012년 110.06 △2013년 106.63 등으로 매매가격지수가 급등했다. 성호 아파트 등 기존 임대아파트들이 분양전환을 시작하고 34평형대 신규 아파트들이 공급되면서 아파트 가격이 상승한 것이 요인으로 분석된다.

하지만 아파트 가격은 3년 주기로 호불황이 반복된다는 부동산 시장의 풍문처럼 2014년 아파트 매매지수는 101.5로 대폭 하락한다. △2015년 101 △2016년 100.66을 지나 2017년
기준일 100에 이르기까지 지역 아파트 매매가격지수는 3년간 곤두박질쳤다.

2010년~2014년 5년간 신축 아파트 건축 붐이 일면서 총 7310세대가 한꺼번에 공급되면서 물량 적체 현상을 빚었고, 2010년 이후 글로벌 철강수요 침체 영향과 중국산 저가 제품의 공습으로 포스코과 불황기에 접어들면서 인구 유입이 주춤하고 소비 여력이 떨어진 것이 아파트 시세 형성에 영향을 미쳤다는 분석이다.

우림필유나 덕례 수시아 등 당시 공급된 아파트 역시 준공 후 악성 미분양을 해결하지 못해 고전했다. 또 건설사들이 순천, 여수 등 인근 지역에 대단지, 신축 브랜드 아파트를 집중 공급하면서 광양의 젊은 사람들이 신대나 웅천 등으로 거주지를 옮겼다. 2015년 이후 신축 공급이 많지 않았던 광양의 아파트 시장은 순천이나 여수 아파트 가격이 고공행진할 때 상대적으로 저평가되면서 제자리걸음을 걸었다.

그러던 중 광양시 아파트 매매지수는 2018년 101.52를 기록하면서 분위기가 반등하더니 지난해에는 104.78로 폭등했다. 2020년 1월 기준 105.21을 기록했다. 최근 2년 사이 광양 아파트 가격이 폭등한 이유는 포스코와 인근 산단이 신규 설비를 확충하면서 대규모 투자에 나서 인
구 유입 요인이 강해졌다. 또 포스코가 불황을 극복하면서 소비 여력이 되살아난데다 순천, 여수의 아파트 가격이 4~5억원대를 돌파하면서 천정부지로 치솟자 상대적으로 저평가된 광
양 지역 아파트로 다시 눈을 돌린 수요가 많아졌다.

여기에 외지인들이 ‘원정 투자’에 나선 것이 아파트 가격을 상승시키는 데 한 몫을 했다. 광양은 이른바 ‘뜨내기’ 들이 많아 매매보다는 전세를 선호하다보니 전세금과 매매가격의 격
차를 활용한 갭 투자를 하기 좋은 시장으로 꼽힌다. 한국감정원의 매매가격대비전세가격 평균지수를 보면 광양은 2019년 11월 80.21을 기록, 전남 평균 78.10을 웃돌았다. 81.58을 기록한 순천과는 비슷했지만 73.33을 기록한 여수보다는 훨씬 높은 수준이다.

다시 말해 이미 오를 대로 올라버린 순천이나 여수 아파트를 매매해 전세를 내주는 것보다 저렴한 광양의 아파트를 여러 채 구입, 소규모 투자로 임차소득과 매매차익까지 실현할 수 있다는 점에서 외지인들의 구미를 자극했다는 평가다. 이같은 현상은 통계자료에 명확히 드러난다. 통계청에 따르면 매년 9월 누적 기준으로 외지인이 매입한 광양 아파트 수는 △2016년 805건 △2017년 935건 △2018년 1290건 △2019년 1346건으로 매년 급증하는 양상이다. 같은 기간 광양 아파트 전체 거래량도 2016년 2340건에서 2019년 3769건으로 늘었다.

◇권역별 대표 아파트 가격 분석

최근 부동산 시장에서 인기가 높고 활발하게 거래되는 아파트를 권역별로 몇 군데 선정, 가격 흐름을 분석해봤다. 여기에 나온 가격은 국토교통부가 공개한 실거래가를 토대로 평균가격을 계산, 근사치를 추정해 비교했으며, 층수나 방향, 리모델링 여부에 따라 조금씩 차이가 발생할 수 있으니 참고용으로만 활용하길 당부한다. 거래 월은 매년 11월을 기준으로 삼았다.

◇공급 예정 현황과 시장 예측
1만5650세대 공급예정, 주택보급률 132% 넘어설 듯

광양시에 따르면 올 2월 기준 시에서 건축허가를 받아 공사를 진행하고 있는 아파트나 미착공 아파트, 그리고 심의완료 또는 심의 중인 아파트는 23개 단지, 1만5650세대에 이른다. △광양읍 공공실버주택(150세대) △광양읍 덕진 광양의 봄 플러스(496세대) △중동 LH 행복주택(200세대) △와우 LH 행복주택(830세대) △마동 스위트엠 르네상스(339세대) △마동 영무예다음(553세대) △광영·의암지구 광양의 봄 프리미엄(924세대) △성황·도이지구 광양푸르지오 더퍼스트(1140세대) △성황·도이지구 자이(704세대) △광양읍 목성지구 부영아파트 A1, A2, A3,2181세대) 등 12개 단지, 7517세대는 세대는 착공하거나 건축심의 완료했다.

건축 심의중인 단지는 △광양읍 목성지구 부영아파트 B1~B5 4269세대 △황금지구 26-1블럭 772세대 △와우지구 A1블럭 동문건설 1100세대 등 7개 단지, 6141세대다. 광양읍 세미존 서희스타힐스 덕례지역주택조합(881세대), 광영동(주)아이에스이엔씨(364세대)등 2개 단지, 1245세대는 건축허가를 받았지만 아직 착공하지 않았으며 광양읍 청년행복주택과 옥곡그린아파트 등 2개 단지, 747세대는 사업 예정지 변경 등으로 공사가 중단됐으나 공사재개를 추진 중이다.

또 와우지구 A3블럭 중흥건설(1108세대), 광영의암지구 C1블럭(928세대)과 성황·도이지구 L1블럭(688세대) 등 아직 건축 심의를 신청하지 않았지만 부지 매입을 완료하거나 지주택으로 건립을 추진 중인 곳이 3500세대 이상이다. 이 같은 아파트 건축이 완료되면 시의 주택 보급률은 현재 109%(6만9366세대)에서 132%(8만5016세대)로 높아질 전망이다. 통상적으로 부동산 시장에서는 주택보급률 120%을 넘어서면 과잉공급을 우려한다.

중마동 A 공인중개사무소 관계자는 “2년 뒤 입주 시기가 몰리다보니 벌써부터 매물이 쌓이기 시작한다”며 “인구 유입 동력도 없고, 신규 아파트 분양가가 높다보니 기존 아파트 가격도 올라 갭투기로써의 매력도 떨어져 한동안 외지인 투자가 많았지만 지금은 투자 수요도 거의 없어 걱정”이라고 말했다.

그는 이어 “과거 마동 지구에 새 아파트가 공급 됐을 때 부동산 시장 폭락과 대규모 미분양 사태를 겪었던 것처럼, 2년 뒤에도 한번 후폭풍이 몰려오지 않을까 중개사들끼리도 염려하는 목소리가 높다”며 “버블이 꺼지면, 폭탄 돌리기가 되지 않을까 싶다”고 강조했다.