깡통전세 비율이 31.2% 전국 최고를 기록하고 있는 광양지역의 전세사기 피해 해소 지원과 예방을 위해 광양시는 물론 정치권과 지역사회의 관심과 협조가 필요하다는 요구다. 

광양시 전세 사기 피해 비상대책위원회(이하 비대위)에 따르면 현재 파악된 광양지역 전세 사기 피해자는 총 80세대로 20대가 22%, 30대 64%, 40대 14%이며, 성호1차, 성호2-1차, 성호2-2차, 금광아파트, 시영아파트, 스카이뷰, 콤팩트 시티, 광양둥지원룸 등 광양시 전역에 분포하고 있다고 밝혔다. 

이처럼 광양지역의 전세 사기 급증 배경으로 비대위는 △매매가보다 높은 전세가(깡통전세) △제도의 허점과 악용 △국세 등 조세 체납 사실 감추기 △계약 후 바지임대인으로 바꿔치기 △무자본 갭투자 △정보의 불균형 △등기부등본에는 공신력이 없음 △기울어진 위치 등을 꼽고 있다. 

매매가보다 높은 전세가
광양지역에서 전세 사기 피해가 많은 성호아파트, 금광아파트 등은 오래된 서민 아파트로 피해 세대의 대다수가 사회초년생, 청년, 신혼부부, 노령의 시민들이다.
월세보다 전세로 했을 때 이자가 더 저렴하므로 한 푼이라도 아끼려 했던 사회초년생들과 신혼부부 등이 피해를 많이 봤다는 게 비대위의 분석이다. 
특히 이들은 깡통전세이기 때문에 피해자 대부분이 전세보증금반환보험(HUG)에 가입할 수 없었으며, 법적인 지식과 구체적인 대응 방법에 무지해 또 한 번 경제적, 정신적 피해로 다가서게 됐다.

제도의 허점과 악용
비대위는 특정 공인중개사들에게서 집중적인 피해가 발생했음에 따라 악성 임대인과 일부 공인중개사들에 대한 문제도 제기하고 있다. 
일부 공인중개사는 공장식으로 복비만 받으면 그만인 행태로 임해 피해자들은 임대인 얼굴도 모르는 상황에서 매물에 대한 정보와 관련한 사실을 정확하게 고지받지 못함에 따라 설명의무를 태만했다는 주장이다. 이미 몇몇 임대인들은 집을 수십 채씩 갖고 있었고, 거래를 오래 해오며 임대인들에 대한 정보가 있었음에도 이런 사실을 세입자들에게 숨긴 의도가 보인다는 것이다.

체납 사실 감추기
국세 등 조세 체납 사실 감추기는 임대인이 거액의 국세 등을 체납한 상태지만 임차인에게 알리지 않고 임대차계약 체결해 보증금을 가로채는 수법이다. 본인이 응당 내야 할 세금을 내지 않고 버티면, 임차인이 소를 제기해 경매까지 갔을 시 배당요구 단계에서 국세가 우선이기 때문에 임대인이 내야 할 세금이 최우선 배당되므로 임대인 세금을 임차인이 대신 내주는 말도 안 되는 상황이 연출된다.

바지 임대인 바꿔치기
계약 후 바지 임대인으로 바꿔치기는 임대인이 주택가격에서 선 순위 권리를 뺀 나머지 금액만큼만 임차인에게 보증금을 받고 바지 임대인에게 주택 소유권을 이전해 종전 임대인의 계약상 임차보증금 반환 채무를 면하는 수법이다. 바지 임대인은 이러한 사실을 모른다고 하면 그만이고, 사실 모르는 것이 당연하다. 전세 사기 피해 시점은 계약 만료 시점이 아닌, 계약일 시점이지만, 임대인의 바뀐 것을 인지하는 시기는 대부분 계약 종료일이다.

무자본 갭투자
임차인의 전세보증금은 계약 종료일에 맞추어 반환하는 것이 당연하나, 다음 임차인의 돈으로 돌려막고 있는 이들에게는 채무에 대한 반환 능력이 없다.
임대인은 “다음 임차인 올 때까지 기다려달라, 나는 지금 돈이 없다”고 지연하다 종국에는 그냥 잠수해 버리는 등 이들에겐 처음부터 보증금 반환 의사가 전혀 없었고 반환 능력도 없었다는 게 비대위의 주장이다. 

정보의 불균형
이런 모든 사실을 임차인들은 미리 알 수도, 대비할 수도 없다. 등기부등본을 매일 같이 떼 보는 사람은 세상에 없다. 어느 날 갑자기 압류가 걸려있고, 근저당이 설정돼 있다.
심지어 임대인이 회생 또는 파산절차를 밟는 순간이 오면 더 이상 구제받을 방법이 없다.
회생 또는 파산을 막기 위한 방법은 형사고소가 있으나, 형사 또한 무혐의, 무죄 등으로 불송치 결정이 나면 이들에게는 오히려 더 당당하고 떳떳한 면죄부가 되기도 한다. 

공신력 없는 등기부등본
공신력은 공적인 신뢰를 받을 만한 능력을 의미한다. 따라서 ‘등기의 공신력’이란 등기부등본이 실체적 권리관계에 부합하지 않더라도, 그 등기부등본을 믿고 거래한 경우 신뢰한 대로 법적 효력을 발생시키는 것을 뜻한다.

그러나 2022년 1월 사법연구원에서 발간한 연구 자료에 따르면, 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않는다. 이 때문에 사실과 다른 기록의 등기부등본을 믿고 거래한 경우, 재산에 대한 권리를 보호받지 못한다. 최근 대법원에서는 ‘부동산의 소유권은(등기에 명시된) 명의자가 아닌 원소유자에게 있다’는 판결을 내놓았다. 그렇기 때문에 바지임대인이나 악성 임대인에게 당할 수 있는 여지가 현재도 충분하다. 인근 지역의 주요 악성 임대인들은 온 가족의 명의로 집을 매수해 왔기 때문에 실소유주는 따로 있다.

기울어진 위치
임차인이 전세보증금을 임대인에게 송금하는 순간부터 위치가 바뀐다. 그동안의 사회적 통념과 신뢰는 이제 이들에게는 없는 개념이다.

보증금을 반환하지 않아도 피해자들이 할 수 있는 것이 없다. 그들의 정보를 아는 것도, 그들의 재산을 알아보는 것도, 심지어 국세체납 사실조차 철저히 개인정보보호법으로 보호 받지만 피해자들의 재산은 누구도 보호해 주지 않는다.

임대인에게서 전세금을 찾기 위한 험난한 여정은 모두 피해자들의 몫이다. 내용증명, 지급명령, 전세금반환소송, 임차권등기명령, 강제경매, 형사고소 등 짧게는 2년, 길게는 3년 동안 법원을 집처럼 드나드는 것도 피해자다. 이 과정에서 피해자들은 정신적 스트레스는 물론이고 과정 중에 회사에 알리고 싶지도 않은 사실을 알리고 연차를 소진해 가면서 고통받고 있다.

예견된 피해
광양시의 깡통전세 비율은 전국에서 최상위다.
지난해 10월 한 언론에 따르면 깡통전세 비율은 광양(31.2%), 대구 달서구(26.6%), 대구 남구(24.8%), 대구 중구(23.9%), 대구 북구(17.9%), 순천(15.7%) 순으로 나타났다. 

전국 깡통전세 비율 상위권에 광양·순천시가 1위·5위에 포함될 정도로 전남은 전세사기 피해 예정 지역이었다. 전라남도에서 유독 심한 이런 상황에서 지금까지 어떠한 예방책도 대안도 없었다는 게 비대위의 주장이다. 

비대위 관계자는 “저희 말고도 수면에 드러나지 않은 많은 피해자들이 있고, 앞으로 신규로 전세계약을 할 피해예정자들을 막아야 한다”고 강조했다. 

전세 사기 피해와 관련해 현재 전라남도 경찰청 반부패 수사팀과 광양 경찰서에서 광양시 특정임대 사업자를 대상으로 수사를 진행하고 있다. 수사 대상 임대 사업자의 물건은 약 150세대 규모 파악이 되고 있으며, 다른 임대 사업자 해당 물건 또한 30~40채 규모 파악이 되고 있다. 

비대위 관계자는 “광양시에는 이러한 임대 사업자들이 수없이 많다. 그 피해는 고스란히 광양 시민들에게 돌아가며 피해 금액도 기하급수적으로 늘어날 것으로 예상한다”고 밝혔다. 

그는 “광양시 전세 사기 피해 대부분 무자본 갭투자, 깡통전세, 계약 후 바지 임대인으로 바꿔치기 등을 통해 광양 시민들에게 경제적, 정신적, 육체적 피해를 가하고 있다. 광양시는 시민의 전세사기 피해 해소 지원과 주택 임차인 보호에 필요한 사항을 다시 한번 면밀히 검토해 주시길 바란다”며 “광양시민이 안정적인 주거환경 조성과 재산권 보호, 안전한 임대차 문화를 이루어 갈 수 있도록 광양시는 물론 정치권과 지역사회의 관심과 협조”를 당부했다.